Основы работы : о госзакупках квартир
Что такое электронные аукционы?
Электронный аукцион – это аукцион на специальной электронной площадке в Интернете, созданный для купли/продажи объектов государством. В частности, именно на электронных аукционах государство приобретает жилье для социальных категорий населения: дети-сироты, погорельцы, переселенцы и т.д.
На электронных аукционах могут участвовать и физические лица. Так, Вы можете продать свою квартиру государству.
Почему государство не может купить мою квартиру напрямую, без аукциона?
Согласно Федеральному закону от 05.04.2013 № 44-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» государство может сделать это, но только пройдя долгий путь от первого электронного аукциона к запросу предложений. Упрощенно, схема выглядит так:
- Сначала государство обязано провести электронный аукцион на федеральных электронных площадках по регламентированной процедуре.
- Если на этом аукционе не будет участников, государство обязано провести второй аукцион на федеральных электронных площадках по регламентированной процедуре.
- Если и на втором аукционе не будет участников, государство обращается в Федеральную антимонопольную службу с просьбой размещения запроса предложений.
- Запрос предложений – это процедура, при которой каждый участник подает необходимые документы, в т.ч. предложение о цене, в бумажном виде. Положительное отличие этой процедуры от электронного только одно: для участия не нужна ЭЦП. Зато сложностей много. Например, вам нужно собирать и утверждать гораздо больше документов, ходить по ведомствам за справками. Кроме того, если в электронном аукционе все прозрачно (вы видите своих конкурентов, вас не могут необоснованно отклонить), то при запросе предложений администрация сможет поступить так, как ей выгодно. И, наконец, вы сможете подать предложение о цене только один раз: если у кого-то из ваших конкурентов цена квартиры хотя бы на 10 000 рублей ниже, чем ваша, то вы проигрываете.
В итоге получается, что вместо быстрой продажи квартиры на электронном аукционе, вы должны ждать 4-5 месяцев. При этом не факт, что вы будете единственным участником, т.е. государство может выбрать другую квартиру.
В чем преимущества продажи жилья на электронном аукционе?
Во-первых, это процедура, которая регулируется специально изданным законом. Это означает, что законодательство всегда на Вашей стороне.
Во-вторых, этапы процедуры строго регламентированы: с самого начала Вы точно будете знать, когда получите деньги за свою квартиру.
И, наконец, Вам не надо будет снижать цену, как при работе с риелторами. Мы не вычитаем наше вознаграждение от Вашей цены, а прибавляем его.
Почему Вы помогаете собственникам?
Наша основная задача – оказание помощи в любых вопросах, связанных с приобретением жилья детям-сиротам, оставшимся без попечения родителей, гражданам, переселяемым из аварийного жилья, и другим нуждающимся, которым государство готово предоставить жилье.
Мы сотрудничаем с заказчиками по всей России на федеральном уровне, сопровождая сделки, связанные с приобретением объектов недвижимости путем государственных закупок через электронные аукционы.
Наша выгода – это комиссия, т.е. разница между двумя ценами: 1) цена, которую выставили Вы, 2) цена, по которой приобретает жилье государство.
Почему я не могу участвовать в аукционе сам?
Вы можете участвовать сами, но для этого Вам необходимо:
- иметь ЭЦП (электронно-цифровую подпись) с правом участия в государственных закупках;
- иметь свободные денежные средства – около 6% от стоимости жилья, – которые необходимо положить на площадку аукциона как обеспечение заявки и обеспечение исполнения контракта.
- знать все тонкости процедуры аукциона;
- уметь правильно и своевременно оформить все необходимые документы;
- уметь выигрывать аукционы (ведь кроме Вас там будут и другие участники).
-
При этом Вы тратите свое личное время и нет никакой гарантии, что в итоге Вы сможете реализовать свое жилье.
За какой срок будет продано жилье на электронном аукционе?
В среднем, с нашей помощью жилье реализуется через 30 дней, а собственники получают деньги на свой личный расчетный счет через 45 дней с даты объявления аукциона.
Приведите конкретный пример реализации жилья «от и до»
Привести пример очень легко, т.к. вся процедура строго регламентирована, и мы заранее знаем дату каждого этапа.
Допустим, 1 сентября заказчик объявил аукцион. В этом случае:
- 8 сентября – подача документов на аукцион. Мы обрабатываем документы в соответствии с требованиями законодательства, отправляем их на электронную площадку и перечисляем на нее обеспечение заявки (0,5% от стоимости жилья).
- 10 сентября – документы проверены, получен допуск. Теперь Ваше жилье допущено до участия в аукционе.
- 14 сентября – проходит аукцион.
- 17 сентября – выходит итоговый протокол победителя. Мы знакомим вас с каждым документом аукционной процедуры, подписываем отчет о проделанной работе и отчитываемся перед Вами.
- 18-26 сентября – проверка жилья комиссией. Выдача заключения, получение контракта на одобрение. Вы знакомитесь с контрактом где обязательно будут указаны ваши реквизиты получателя и, если Вас все устраивает, мы вносим обеспечение исполнения контракта (5% от стоимости жилья).
- 27 сентября – подписание контракта в электронном виде с помощью электронно-цифровой подписи. Мы распечатываем контракт, подписываем и отправляем его Вам экспресс-курьером.
- 30 сентября – Вы подаете контракт на государственную регистрацию в регистрационной палате. Государственные контракты регистрируются очень быстро, буквально за 5 -7 дней
- 6 октября – Регистрационная палата выдает Вам зарегистрированный контракт.
- 15 октября – Вы получаете деньги в полном объеме на Ваш расчетный счет
-
Что я должен сделать, чтобы участвовать в аукционе с Вашей помощью?
Чтобы мы могли помочь Вам в реализации квартиры посредством электронного аукциона, Вы должны:
- Предоставить нам копии правоустанавливающих документов в электронном виде или разрешить сфотографировать их.
- Оформить у нотариуса доверенность на нас, которая дает нам право работать от Вашего имени и представлять Ваши интересы на аукционе. Обращаем Ваше внимание, что в доверенности нет ни одного слова о праве продать квартиру и получить деньги за Вас.
- Привести квартиру в соответствие с требованиями заказчика.
Есть ли какие-то требования к квартире?
Да, к жилью есть определенные требования. Все они прописаны в документации к аукциону, и мы Вас обязательно с ними ознакомим. В целом можем сказать следующее:
- квартира должна быть без обременений, ограничений и долгов;
- квартира должна быть с косметическим ремонтом;
- если есть перепланировки, они должны быть узаконены.
-
Какие гарантии, что квартира продастся по моей цене?
Цена, по которой будет реализовываться Ваша квартира, зафиксирована в агентском договоре, который мы с Вами подписываем. В нем же прописывается размер нашего вознаграждения. Кроме того, по условиям договора, мы обязаны ознакомить Вас с контрактом, а также предоставить отчет о проделанной работе.
Почему оплата производится только после передачи права собственности на квартиру?
Алгоритм сделки с государственным заказчиком регулируется Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».
Деньги являются целевыми и расходуются только по целевому назначению на оплату покупки квартиры. Поэтому, как только происходит регистрация сделки, на основании зарегистрированного свидетельства о праве собственности Вам перечисляются деньги, как продавцу этой недвижимости, ведь в контракте указываются только Ваши реквизиты.
Какие гарантии, что заказчик переведет деньги после передачи права собственности?
Вся процедура купли-продажи недвижимости для государственных и муниципальных нужд регулируется Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». В этом законе прописан порядок государственных закупок, в т.ч. и момент перевода денег собственнику.
Сроки перевода денег указаны и в контракте, который регистрируется в регистрационной палате.
Ну и, наконец, это бюджетные деньги, которые уже заложены на покупку именно Вашей квартиры – они не могут никуда потратиться. Заказчику их быстрее нужно освоить, предоставить нуждающимся квартиру и отчитаться перед вышестоящими властями. После этого они сразу получают новые поступления и могут объявить о новой закупке.
Также на Вашей стороне стоит Прокуратура: она контролирует все сделки по выделению квартир нуждающимся и освоению бюджетных денег.
Зачем мне заводить банковскую карту, она мне не нужна! У меня есть сберкнижка.
Деньги, оплачиваемые Вам из бюджета, будут Вам перечислены от юридического лица. Если вы будете принимать деньги на сберкнижку, то при переводе от юридического лица к физическому лицу Сбербанк возьмет комиссию 1%. Вам это просто невыгодно.
Если же Вы заведете карту, то сможете снимать переведенные деньги без комиссии.
Буду ли я платить налог?
Все зависит от того, какой срок Вы владеете недвижимостью. До конца 2015 года при продаже любого имущества, которое находилось в собственности более трех лет, физическое лицо освобождается от уплаты подоходного налога. С 1 января 2016 года изменяется срок, по истечении которого гражданин может не платить налог. Этот срок, так называемый минимальный срок владения, составит 5 лет.
Новые правила действуют лишь на те объекты имущества, которые куплены после 1 января 2016 года. Если Вы продаете объект, купленный до 31.12.15, то для Вас будет действовать трехлетний срок, при этом дата продажи не имеет значения.
Налогом облагается сумма свыше 1 миллиона рублей. Но если Вы в текущем году продаете и покупаете недвижимость, стоимость которой не меньше стоимости недвижимости, которую Вы продали, то налог Вы платить не будете.
Если нет тех.паспорта, его нужно заказывать. Почему за мой счет? Почему справки за мой счет и доверенность?
Мы предлагаем Вам помощь в реализации Вашей недвижимости по государственной программе.
Но желание продать недвижимость и получить деньги являются Вашими, поэтому как бы Вы ни хотели сэкономить, Вам нужно выполнить все требования и формальности за свой счет.
Кроме того, за оформление документов всегда платит собственник, независимо от того, продает ли он недвижимость государству или частному лицу. Это общепринятая практика.
Могу ли я жить в квартире после регистрации контракта? И если да, то в течение какого срока?
Случаи бывают разные, все зависит от требований заказчика. Мы с Вами обязательно обсудим детали всей сделки в полном объеме. В любом случае, Вы сами решаете, подходят ли Вам условия сделки.
Если у Вас есть возможность переехать, Вы освобождаете квартиру и передаете ключи. В других случаях мы можем договориться с заказчиком об освобождении квартиры после получения Вами денег, но в этом случае бремя содержания жилого помещения Вы берете на себя.
Что будет, если Вы проиграете аукцион?
Ничего не будет: Вы ничего не теряете. Напротив, теперь Ваша квартира уже полностью подготовлена под требования заказчика и, как только объявят очередной аукцион, мы сможем еще раз участвовать практически без подготовки.
Вы работаете по всей России?
Да, мы работаем по всей России.
Согласно российскому законодательству, государство обязано обеспечивать жильем некоторые категории граждан. В частности, это:
- дети-сироты, дети оставшиеся без попечения родителей;
- переселенцы из аварийного, ветхого, сгоревшего жилья,
- переселенцы из затопленных районов;
- государственные служащие (МЧС, МВД, прокуратура).
- Многодетные малообеспеченные семьи.
В то же время просто взять и купить у собственника жилье напрямую (например, по объявлению в газете или на Авито) государство не имеет права. Подобные закупки должны проходить в форме электронного аукциона согласно Федеральному закону от 05.04.2013 № 44-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».
В чем же сложность участия в электронном аукционе?
В идеале участниками аукционной процедуры являются две стороны:
- государственный или муниципальный заказчик (например, администрация района города), которая приобретает жилье;
- собственник жилья, который продает свою недвижимость заказчику.
Однако на практике участие в электронном аукционе сопряжено с рядом проблем.
Для заказчиков сложности на этапе участия нет: они просто размещают заявку и ждут, когда собственники жилья подадут свои предложения. Сложности начинаются потом, когда собственники узнают, что для участия в аукционе нужны денежные затраты на электронно-цифровую подпись, обеспечение заявки и обеспечение контракта. В итоге собственник не может участвовать в аукционе самостоятельно, и заказчику приходится запускать аукционную процедуру заново, чтобы хоть кто-то подал заявку. В то же время на заказчика давит время, прокуратура и дети-сироты, которые уже ходят с судебными решениями.
Для собственников сложность заключается непосредственно в участии в аукционе:
- далеко не у всех есть электронно-цифровая подпись, необходимая для участия в аукционе. Учитывая, что ЭЦП делается не сразу, собственник может упустить срок подачи заявки на участие в аукционе;
- нужно знать все тонкости и нюансы процедуры, чтобы, соблюдая все сроки, подготовить нужные документы, правильно составить заявку и участвовать в аукционе;
- собственнику необходимо вложить значительные денежные средства. Это в среднем 0,5% от суммы жилья (для обеспечения заявки) и еще 5% от суммы жилья (для обеспечения исполнения контракта);
- если собственник выиграл аукцион, ему необходимо выдержать проверку жилья комиссией. Не зная ее требований, он не может учесть все возможные замечания – и поэтому квартиру не покупают или требуют существенных изменений (например, полного косметического ремонта, замены окон, сантехники и т.д.)
В результате большинство аукционов либо проходят зря, либо после окончания не приносят нужного результата. Время идет, бюджетные деньги не освоены, сироты все еще без жилья, а собственник никак не может продать свою квартиру.
Как быть в этой ситуации?
Лучшее решение – это обращение к профессиональному посреднику, который возьмет на себя все издержки и подготовку для участия в аукционе.
Наша основная задача – оказание помощи в любых вопросах, связанных с приобретением жилья для государственных и муниципальных нужд.
Результат нашей работы – это удовлетворение интересов всех участников процедуры:
- собственник продает жилье в короткий срок и получает деньги в точно оговоренный срок (обычно это 45 дней с момента объявления аукциона);
- заказчик выполняет свою задачу, осваивает бюджет, отчитывается о расходовании средств;
- нуждающиеся в жилье получают свои квартиры.
Мы приглашаем собственников жилья и заказчиков к сотрудничеству
Наши сотрудники готовы приехать к Вам и предоставить всю необходимую информацию – от Вас требуется только информация о времени встречи.
Свяжитесь с нашими специалистами прямо сейчас по телефону +79649268188
НАПИШИТЕ НАМ наша почта myhouss@mail.ru
– и мы обязательно ответим на ваше письмо
